LA LOI SCELLIER : LA NOUVELLE loi De Robien
La LOI SCELLIER est la nouvelle loi De Robien.
Elle est issue de la réforme de la loi De Robien qui a été mise en place lors de la loi de finances 2009, et a pour finalité de relancer le secteur de l'investissement locatif.
La LOI SCELLIER a été instaurée afin de remplacer progressivement les régimes De Robien et Borloo qui seront amenés à disparaître fin 2009.
A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation LOI SCELLIER, et la défiscalisation en loi De Robien dans sa forme actuelle.
Avec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) sont peu élevés.
De ce fait, les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B, qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La LOI SCELLIER se différencie de la loi De Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien.
Le dispositif De Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, le régime loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an.
Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation.
Contrairement à la loi De Robien, la loi Scellier est une réduction d'impôt.
Pour rappel, avec la loi Robien, le contribuable, grâce à l'amortissement de son bien immobilier, diminuait son revenu imposable et donc, en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI), diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.
Avec la défiscalisation loi Scellier, le contribuable, quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition, bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.
Puis, pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera équivalente à 20% du prix de revient du bien immobilier.
La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements, retenu dans la limite de 300 000€.
La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition.
Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 270 000 € sur 4 ans (Ou 414 000€ pour une défiscalisation sur 15 ans (9 ans + 2 X 3 ans)).
La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année.
Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investi dans le bien immobilier (25% / 9 ans).
Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 la réduction d'impôt sera équivalente à 2,22% par an du montant investi (20% / 9 ans).
A titre d'exemple, avec le dispositif Scellier, pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettra de défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, alors qu'en 2011 et 2012 le même achat permettra de défiscaliser 3 333€.
Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut, soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite.
Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèvera donc à 37% sur 15 ans pour les investissements de 2009 et 2010, puis à 32% pour 2011 et 2012.
Toutes ces dispositions s'appliquent également aux biens éligibles à la loi
Borloo, qui, dans sa forme actuelle, impose des conditions d'emplacement, de
loyer, de ressources du locataire, mais aussi impose des normes en matière de
réglementation thermique. L'abattement forfaitaire de 30% s'appliquerait aussi.
A noter qu'en cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.
SYNTHESE :
la loi Scellier c'est :
hypothèse d'un investissement à hauteur de 200 000 euros
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TMI |
Défiscalisation avec dispositif de Robien |
Défiscalisation avec dispositif Scellier |
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40% |
32 000€ |
50 000€ |
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30% |
26 000€ |
50 000€ |
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14% |
13 000€ |
50 000€ |
On voit bien ici que le dispositif Scellier est beaucoup plus avantageux et permet aux tranches d’imposition les plus basses d'avoir enfin accès à une défiscalisation en rapport avec leur capacité d'investissement.
Le dispositif Scellier c'est : UNE REDUCTION D'IMPÔT DE 25% (OU 37% SUR 15 ANS) QUELQUE SOIT SA TRANCHE D’IMPOSITION !
Tableau récapitulatif du dispositif Scellier
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Conditions |
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Engagement de location |
9 ans minimum |
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Réduction d'impôt |
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Plafond d'investissement |
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de du bien immobilier avec un maximum de 300 000€ |
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Report des réductions d'impôts |
Les réductions d'impôts non déduites sont reportables pendant 6 ans |
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Location à un ascendant - descendant |
Le dispositif Scellier permet de louer le bien immobilier à un ascendant ou à un descendant |
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Location à un membre du foyer fiscal |
Le dispositif Scellier ne permet pas de louer le bien immobilier à un membre du foyer fiscal |
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Zones concernées par la loi Scellier |
Les zones A, B1 et B2 entre dans le dispositif de la loi Scellier, la zone C est exclue |
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Validité de la loi Scellier |
Dispositif Scellier mise en place pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 |
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Plafond de ressource du locataire |
Non, pas de plafond (sauf avec l'option loi Borloo) |
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Plafond de loyer |
Oui. Les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique d'implantation du bien immobilier |
Vous investissez dans un T2 Ajaccio, en Corse du Sud, en Loi Scellier pour un montant de 150 000 €.
AJACCIO fait partie des zones éligibles à la loi Scellier. ( ZONE B1 )
Vous pouvez donc défiscaliser votre investissement Scellier de l’ordre de 25 % réparti sur 9 ans.
Vous obtenez donc une réduction d’impôt Scellier de 4 166 € / AN pendant 9 ans, soit une économie d impôt totale de 37 500 €.
LES TEXTES DE LOIS :
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