La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), concernant le secteur protégé (d’habitation ou mixte) est un des contrats les plus utilisés en matière de construction. Surtout utilisé en milieu urbain, la VEFA est communément appelée « achat sur plan », ce qui résume son objet. En effet, la VEFA est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le constructeur (ou promoteur) qui s’engage à construire sur un terrain qui lui a vendu un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, par voie d’accession.

Les mentions obligatoires :

Les articles R 261-25 et R 261-26 du CCH imposent la mention de la surface approximative d’habitation. L’article R 261-27 du même code impose la rédaction de ce contrat par écrit. Il s’agit donc d’un contrat solennel.

Le droit de rétractation :

La Loi de 1967 est une Loi « consumériste », ainsi le non professionnel a 7 jours pour renoncer à l’opération. Ce droit de rétractation est d’une grande importance et les tribunaux sanctionnent le professionnel de n’avoir par informé le client de ce droit.

Un dépôt de garantie bien encadré :

        B- Portée du contrat préliminaire

C’est la portée de l’engagement du réservant qui est incertaine. Cet engagement n’est pas clair car on lui donne la possibilité de modifier le contrat voir de renoncer à l’opération.

le contrat préliminaire doit comporter les indications essentielles quant à la consistance de l’immeuble, il doit indiquer la surface habitable approximative, comporter une note technique sommaire etc… Au regard de la rigueur et la précision imposée par la loi, le réservant ne peut faire varier les éléments prévus au contrat préliminaire que dans la limites de 10% de leurs valeurs. L’esprit de la loi, c’est la protection de l’acquéreur.

a-t-on véritablement le droit de renoncer à l’opération ?

Au regard de la loi de 1995 sur les clauses abusives est considérée comme non-écrite une clause permettant au vendeur de se dégager du contrat de manière potestative. Tout dépendra donc de la rédaction du contrat. L’inconvénient, dans la VEFA est donc la possibilité offerte au vendeur de ne pas conclure le contrat définitif.

        A - Les règles de formation du contrat.

– Le respect de la conformité :

Tout ce qui a été prévu au contrat doit être réalisé et tout ce qui a été réalisé doit être conforme à ce qui a été prévu. La non-conformité, c’est soit une absence, soit une différence.

Les différences : Deux problèmes se posent ici. Le premier concerne la clause dite « par équivalent ». Cette clause permet au vendeur de ne pas utiliser les matériaux prévus mais d’en utiliser d’autres qui sont équivalents. Cette clause est-elle valable ? S’agissant d’éléments marginaux (les matériaux), elle ne sera pas regardée comme un clause abusive. Le second concerne la contenance. La loi Carrez de 1996 ne s’applique pas ici car nous sommes en l’absence de bâti et de promesse de vente. C’est l’article 1616 du Code civil qui s’applique.

L’appréciation de la conformité :

La notice descriptive : selon la Cour de Cassation, elle a une valeur contractuelle.

Les documents publicitaires : on pourrait penser que ces documents ne sont pas contractuels. Parfois, les documents publicitaires le précisent eux-mêmes. La Jurisprudence précise que la clause « document non contractuel » est valable. La Jurisprudence a également décidé que si un élément figurant dans la publicité n’est pas construit, la responsabilité du vendeur est engagée (cas d’une piscine).

– Le respect du délai d’édification :

– La garantie de bonne fin :

Le moment de l’achèvement.

La garantie d’achèvement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. L’achèvement résulte de la déclaration certifiée de l’homme de l’art (soit l’architecte ).

Fin de la garantie d’achèvement et paiement du prix.

L’immeuble conforme à sa destination est l’immeuble achevé et habitable. L’immeuble est-il achevé avec la libération du garant ? L’achèvement des obligations du garant ne coïncide ni avec la fin des obligations de l’acquéreur ni avec celles du vendeur. Les obligations du vendeur ne sont pas d’achever l’immeuble mais de l’achever en conformité avec le contrat. Or, le simple achèvement libère le garant.

La garantie des vices apparents

Ne sont garantis que les vices et non les défauts de conformité couverts par l’obligation de délivrance engageant le responsabilité de droit commun du vendeur. Un dommage est apparent au moment de la livraison. La Loi donne à l’acquéreur un mois pour découvrir les dommages apparents.

Quels délais d’action ?

Le délais d’un an est un délai de garantie et d’action à la fois.

Quelle réparation ?

Soit en nature soit en argent.

Acquéreur contre vendeur : dans les rapports vendeur / acquéreur, dois-je me préoccuper des problèmes avant la réception ? Si je suis avant la réception et en même temps avant la livraison, on voit mal comment on pourrait découvrir des dommages. En fait, c’est l’hypothèse où la livraison est antérieure à la réception. Dans la VEFA, l’on bénéficie, en vertu de l’article L 161-16 CCH l’application de 1646-1 du Code Civil : le vendeur est tenu des garanties biennales et décennales à compter de la réception.

Le garant d’achèvement pourra-t-il être actionné avant la réception si le vendeur tombe en faillite ? Ici, c’est une mal façon et non une non façon. Le garant est tenu d’achever l’immeuble. A priori, il n’y a pas de garantie de ce chef.

Si l’immeuble a été achevé et réceptionné : l’acquéreur va pouvoir agir en décennale et biennale. Ici, on rend quelqu’un constructeur au sens purement juridique car il ne réalise rien matériellement. Ce constructeur fictif sera encore plus responsable que les vrais constructeurs. Dans une décennale normale, la Jurisprudence considère que c’est une responsabilité de plein droit mais qui ne frappe qu’à bon escient. Il faut un responsable du chantier : l’absence de faute n’a pas d’incidence, seulement le fait a de l’importance : il y a un lien de causalité entre son fait et le dommage. C’est une double présomption : présomption de lien entre l’activité et le dommage (celui qui n’a rien fait peut se décharger) qui est une présomption simple. Si la preuve du lien entre fait et dommage est rapportée, il y a présomption de responsabilité dont on ne peut s’exonérer que par la cause étrangère. Le vendeur d’immeuble à construire n’intervient pas sur le chantier. La seule solution possible, c’est le lien de causalité fictif car il est toujours présumé responsable.

L’acquéreur à d’autres garanties pour les dommages intermédiaires non réparables par la biennale et la décennale et là, c’est le droit commun de la responsabilité contractuelle qui s’applique. La Jurisprudence a décidé que cette responsabilité n’excède pas un délais 10 ans pour faute prouvée. Le problème est que la faute est difficilement rapportable car le vendeur n’intervient pas matériellement sur l’ouvrage.

Vendeur / Locateurs d’ouvrages : Avant la réception c’est le droit commun, avec obligation de résultat dans le délai de 30 ans. Après réception c’est la biennale, décennale et la garantie de parfait achèvement (d’une durée d’un an) ainsi que les désordres indépendants (étrangers au champ d’application des articles 1792 et suivants du Code Civil).

L’acquéreur va actionner le vendeur. Si celui perd et paie l’acquéreur il se retournera contre les locateurs d’ouvrages par une action récursoire. Il peut également faire un appel en garantie.

C’est dans ces deux cas que les responsabilités seront mises en œuvre.

Action acquéreur / locateurs d’ouvrage : c’est l’article 1792 du Code Civil qui s’applique. Les actions découlant du contrat d’entreprise profitent au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur de l’ouvrage. Les acquéreurs successifs se voient transmettre les garanties biennales et décennales. La Jurisprudence estime que c’est pareil pour les dommages intermédiaires et la garantie de parfait achèvement.

Sous-acquéreur / Vendeur : c’est le cas de l’apparition d’un dommage dans le délai de 10 ans. Il y a transmission de la décennale à tous les acquéreurs successifs de l’immeuble. En dehors de la décennale, la garantie biennale est également transmise. Pour les dommages intermédiaires aussi car « l’accessoire suit le principal ».

Sous-acquéreur / acquéreur : il s’agira de garanties de droit commun car ce n’est pas un constructeur, le revendeur d’un immeuble n’est pas un vendeur de travaux. C’est différent si le vendeur a fait lui même des travaux dans l’immeuble qu’il vend. C’est le droit commun de la vente qui va s’appliquer.

Sous-acquéreur / locateurs d’ouvrages : décennale.

Les assurances.

Ensuite, c’est l’assurance responsabilité civile (ARC) qui va jouer pour le promoteur et les locateurs d’ouvrage. Elle pèse sur toutes les personnes soumises à la décennale.

C – L’obligation de l’acheteur : payer le prix.

L’acquéreur ne payant pas dans les délais risque de payer des indemnités. Cependant la clause pénale ne peut être supérieure à 10% du prix.